こんにちはkk318です！

今日は私が築30年オーバーの中古住宅を購入した時の住宅ローン減税についてのお話です。

ずっと探していたマイホームですが、希望のエリアで物件が見つかって購入に向けて住宅ローンなど動いていた時、住宅ローン減税の話は知っていましたが、私の認識では木造住宅で築20年以内・マンションなど耐火建築物で築25年以内でないと受けられないと思っていました。

購入予定の中古住宅は築33年でしたので、住宅ローン減税はあきらめていました。

住宅ローンも審査に落ちたりいろいろありましたが、何とか通ってマイホームを購入可能な状況になったとき、もう一度住宅ローン減税について調べてみようとネット検索していると築20年以上の中古住宅でも条件をクリアすれば住宅ローン減税が使えることが分かりました！（今の時代、ネット検索すればすぐ調べられますよね！）

私が住宅ローン減税を受けるまでにした事をお伝えしますね！やるかやらないかで最大200万円受け取るか何もなしか大きな違いですよ！

中古住宅で住宅ローン減税を受ける条件

①自分が住む家であること

マイホームの購入であればもちろん自分が住みますよね！

 

②床面積が50㎡以上であること

これは家の広さですが2DKくらいの小ぶりなマンションでだいたい50㎡の広さです。2LDKや3LDK以上あれば50㎡は越えていると思うのでこの条件も大体の方がクリアしていると思います！

 

③住宅ローンの借入期間が10年以上で年収が3000万円以下の方

ローンを組む期間ですが普通10年以上組みますよね、ちなみに私は35年で組みました！支払いが終わるのは77歳ですよ、そのころ収入あるのかな？年収の条件も3000万円以下なので大体の方は大丈夫かな？私はもちろん大丈夫です！

 

④耐震性能がある住宅であること【重要】

・木造（耐火建築物以外）は築20年以内
・鉄筋コンクリート（耐火建築物）は築25年以内

それぞれ上記の築年数以内であれば基準クリアーですが、それ以上年数がたっている築古物件の場合は耐震基準に適合していることを証明しなければなりません。

そこで必要になるのが申請者が売主の耐震基準適合証明書です！

大型のマンション（鉄筋コンクリート）であれば築25年以上経過していても耐震基準に適合している物件は沢山あるので確認しましょう！一戸建ての築古木造住宅でも耐震基準に適合している可能性もありますし、リフォームで耐震工事をしている事もあるのであきらめずに調べてみましょう！

 

上記4項目をクリアーしていれば住宅ローン減税を受けることが出来ます！

住宅ローン減税でいくら得する？

中古住宅購入で住宅ローン減税を受けられる場合は、最大200万円が支払った税金から還付されます！

還付される金額は年末の住宅ローン残高の1％なので、年末の住宅ローン残高が2000万円残っていれば1％の20万円が返ってきます。

この還付が10年間続くのでトータルで200万円になります！

住宅ローンを組んでから10年後までローン残高が2000万円以上あれば毎年20万円ずつ10年間で200万円の還付が受けられる計算です！

住宅ローンを支払っていくうちに、例えば年末のローン残高が2000万円を切って1900万円になった場合は1900万円の1％で19万円が還付されます。

還付を受けるには確定申告をする必要があります。初年度だけ確定申告すればサラリーマンの場合は翌年から年末調整で還付できます！

耐震基準適合証明書を取得する方法

建築士事務所に所属する建築士が発行できる書類です。ネットで「耐震基準適合証明書」と検索すると耐震調査を行い、適合していれば耐震基準適合証明書の発行をしてくれるサービスが多数見つかりますよ！

調査と耐震基準適合証明書発行の費用はだいたい10万円前後位です。

ここで重要なのはどこに耐震基準の調査と耐震基準適合証明書の発行を依頼するかと言う事！

私の場合は最初、購入予定の中古住宅を仲介している不動産会社に紹介してもらった一級建築士事務所に事前調査をお願いしました。

事前にコピーをもらっていた新築時の建築図面とその後のリフォーム図面を送り、まずは資料から耐震基準に適合しているか調査してもらったら非適合との回答と耐震補強工事の見積もり（124万円）が届きました。

がっかりしながら内容を確認していくとリフォーム時の補強が調査に反映されていませんでした・・・。

その点を確認してみると、リフォーム工事の内容が実際に施工されているか確認するには壁を壊さないと分からないので壊して確認してみますかと言われました。

壁を壊して確認するとなると、耐震補強とリフォームをすることが前提でないと出来ませんので、この建築士事務所は耐震工事を受注することを目的として耐震調査をしているのだと思いました。

もちろん事前調査だけでお断りしました。

↑届いた耐震工事の見積書
現場調査もしないで工事見積を送ってくるなんて工事受注目当てが見え見えです・・・

 

気を取り直して自分で探すことにしてネットで見つけたのが「さくら事務所」と言うホームインスペクションを行っている事務所です。

さくら事務所ホームインスペクション

後から分かったことですが、さくら事務所の創業者は不動産コンサルタントの長嶋修氏でテレビで拝見したこともありますし、長嶋氏の本も読んだことありました！

早速、問い合わせをしてまずは図面からある程度判断してもらうことになり、メールで資料一式送ると数日後に連絡があり、図面通りなら耐震基準適合証明書を発行できそうだとの回答をもらいました！

続けて現場調査までお願いすることになりました。

売主の名前で耐震基準適合証明書を発行

ここで重要なのが耐震基準適合証明書を取得するにあたり売り主の名前で発行しなければなりません。購入後に自分の名前で取得しても住宅ローン減税は受けられないので注意が必要です。

と言う事は、購入前に売り主にお願いして建物の調査をさせてもらう必要があります！既に空き家であれば仲介の不動産会社に相談すれば問題なさそうですが、まだ売り主の方が住んでいる場合は趣旨を伝えて理解してもらい、居住中の家を調査することになります。

調査後数日で調査結果が出ました。結果は適合‼

その後、耐震基準適合証明書が3セット届きました！

↑届いた耐震基準適合証明書

3セットの内訳は「住宅ローン」「登録免許税」「不動産取得税」用です。

 

耐震基準に適合してなかった場合の対策

調査の結果、耐震基準に適合していなかったとしても諦めないでください！

中古住宅の引渡し前に耐震基準適合証明書の申請書を取得し、引き渡し後に耐震工事をして耐震基準適合証明書を発行してもらい6ヵ月以内に入居（住民票の移動日で判断）すればOKなんです♪

手続きのタイミングが重要なので間違えないように注意しましょう！

①中古住宅の売買契約

②耐震基準適合証明書の申請書を取得

③建物の引渡し

④耐震工事

⑤耐震基準適合証明書の取得

⑥建物の引渡しから6ヵ月以内に入居（住民票の移動日で判断）

⑦確定申告

この場合、実際に耐震工事をしなければならないので工事費用が掛かりますが、これから家族が住むマイホームが地震に強い家になり、工事にかかった費用も払った税金から戻ってくると思うと、手間はかかりますがやるべきですよね！

 

耐震基準適合証明書を取得するメリット

耐震基準適合証明書を取得すると住宅ローン減税以外にもメリットがあるのです！

●登録免許税が減額
建物所有権移転　2.0％→0.3％
抵当権設定　0.4％→0.1％

建物所有権移転：買った不動産を登記するときに支払う税金で固定資産税評価額から算出します。築古木造住宅の場合はもともと建物の評価額は高くないですが安くなるのは嬉しいですよね！ちなみに我が家の評価額は200万円（安！）だったので通常40,000円→6,000円になりました！

抵当権設定：住宅ローンでお金を借りた時に担保として抵当権設定登記するのに支払う税金で固定資産税評価額から算出します。例えば5000万円の住宅ローンを借りた場合、通常20万円→5万円になります！

 

●不動産取得税が減額
土地：45,000円以上減額
建物：築年数によって控除額が変動（木造築古の場合は評価額が低いので無税の場合が多い）

不動産取得税は現在軽減措置がありマイホーム購入には非課税になる場合が多いようです！掛かったとしても納付書が届いてからの手続きで間に合いますのでご安心ください！

 

●固定資産税が半分

30万円以上かけて耐震基準に適合する補強工事をして、3ヵ月以内に申請すると固定資産税が１/２になります。

 

●地震保険が10％割引

自宅に地震保険をかける方はちょっとお得！私は火災保険のみ掛けましたので関係なし。

 

いかがですか？住宅ローン減税以外にもメリット大ですよね！特に登録免許税の減額は大きいので是非活用しましょう！

注意点とまとめ

マイホームを新築する場合はハウスメーカーの営業が住宅ローン減税も含めて商談してくるので申請忘れは無いと思いますが、中古住宅を買う場合は注意が必要です！

中古売買で仲介不動産会社の営業マンは耐震基準適合証明書の説明などしてくれないケースが多いようです。ひどい場合はその存在すら知らない営業マンもいるらしいですよ・・・

住宅ローン減税を受ける流れをしらずに、買った後に耐震基準等々しらべても、もう手遅れなので不動産会社や担当の営業マンは当てにせず、ご自身の知識として身に着けてマイホーム購入に臨みましょう♪

うまく使えば200万円以上お得になる耐震基準適合証明書、ぜひ活用して浮いたお金で家具や家電を買いましょう(笑)！

 

今日は住宅ローン減税のお話でした！